Cants de sirena del mercat immobiliari

Odisseu i les Sirenes (Herber James Draper, 1910)

En les darreres setmanes venim sentit i llegint en diferents espais de premsa que el sector i mercat immobiliari s’està recomponent i que els preus mitjans dels pisos s’està recuperant, tirats per l’alça de preus en les grans ciutats. Aquestes publicacions, però, no acostumen a portar al darrera la situació de l’altra part de l’equació, que és la disponibilitat i capacitat de les persones per fer front al pagament dels habitatges.

Ara ja fa més de dos anys vàrem realitzar un petit anàlisi de la situació de l’habitatge en els municipis del Perfil de la Ciutat en el que es creuaven les dades d’ingressos familiars i el cost d’adquirir un lloc on viure. En aquell article volíem veure quin era l’estrès de les famílies en l’obligació de pagar per l’habitatge en el que vivien.

Repunt dels preus dels pisos

La mediana i altres quatre percentils (10, 25, 75 i 90) dels preus dels pisos d’un municipi ens aporta una informació, parcial, del perfil del parc d’habitatges [amb les mesures de posició no central permet conèixer altres punts característics de la distribució de preus que no són els valors centrals]. Òbviament amb variables afegides (densitat d’habitatges, any de construcció, distància a Barcelona …) aquest perfil serà més acurat.

L’objectiu d’aquest post, però, més modest, és veure l’evolució de la mediana dels preus i dels percentils, el que indica com s’han mogut si més no els preus més alts i els més baixos dels pisos. Els percentils dels preus copsats a finals de juliol de 2016 són els següents:

Aquests valors corroboren que els preus dels pisos han augmentat en el darrer any. Així ha estat en tots els municipis de la Xarxa el Perfil de la Ciutat, excepte en un. En aquest, però, a la passada edició hi havia una incorporació d’obra nova que va fer que augmentés el nombre de pisos amb preu alt.

Els preus dels pisos, punt d’inflexió

“Existeixen localitzacions on el preu continua baixant, altres en què es manté estable i altres on ja comença a pujar”, és la conclusió segurament més encertada de l’article “Els pisos ja porten un any pujant”. Diari Ara. 10/06/15 més enllà que el titular, per sintètic, mostri una visió parcial de la situació dels preus dels pisos. L’afirmació “Els pisos ja porten un any pujant” està basada en dades publicades per l’Institut Nacional d’Estadística (INE), concretament mostren que els preus van pujar un 1,8% interanual a Catalunya el primer trimestre de 2015 i 1,5% a tot l’Estat.

Aprofitant l’exercici realitzat justament fa un any per copsar la mediana dels preus dels pisos i altres quatre percentils (10, 25, 75 i 90) a partir d’un dels principals portals immobiliaris, l’hem repetit en les mateixes condicions. L’hem realitzat amb l’objectiu de veure l’evolució dels preus dels pisos dels municipis de la Xarxa, amb un mètode senzill: ordenant els preus dels pisos i agafant 5 preus la llista, el que correspon a la mediana i els altres percentils esmentats.

Val a dir que s’estan desenvolupant mètodes basats en el web scraping, com el mostrat en aquest mateix bloc recentment.

L’objectiu, a més de veure l’evolució de la mediana dels preus, també consisteix en copsar la dels percentils, el que indica com s’han mogut si més no els preus més alts i els més baixos dels pisos. Els percentils dels preus a juliol de 2015 són els següents:

Un llast del boom immobiliari: l’habitatge desocupat

El mercat de l’habitatge, i especialment el relatiu a l’habitatge de nova construcció o d’obra nova, és segurament un dels àmbits en els quals s’ha deixat sentir amb més força l’impacte associat a la nova conjuntura econòmica lligada a l’esclat de la crisi econòmica.

La caiguda tant de la construcció residencial com del preu de venda d’aquestes noves promocions n’és una de les repercussions més evidents d’aquesta nova conjuntura: a Terrassa, on l’impacte de la crisi en el mercat immobiliari ha resultat especialment cruent, l’alentiment en el ritme constructiu anual ha arribat a assolir l’any 2013 el 95,7% (dels 3.102 habitatges acabats de 2007 als 132 de l’any passat), mentre la davallada de preu, en termes reals, s’ha situat propera al 60% (dels 4.519,6€/m² assolits en el seu punt culminant als 1.848,3€/m² d’enguany).

Habitatges acabats per 1.000 habitats a Catalunya, 1998-2013. Font: Departament de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat de Catalunya. Veure en versió interactiva

Detroit(s) *

Ho confesso: he estat assidu d’aquests realities americans de negociants d’articles de segona mà i prestamistes que passaven al canal eXplora els vespres. Saber què fan els personatges, com es comporten, amb quina rampoina tracten, la seva valoració i la intervenció d’especialistes taxadors, com tanquen la negociació, etc, provoca una especial atracció. Pura tafaneria, si es vol: a banda d’una certa emoció pels desenllaços, aparentment no hi sembla haver perdedors, sinó que sovint ambdues parts hi surten satisfetes; si no en el preu, sí en la informació rebuda sobre el valor històric o la utilitat de les peces. Malgrat això, analitzant-ho fredament i ja sigui només pel fet d’haver de desprendre’s amb urgència d’artefactes familiars –alguns carregats d’emotiva memòria–, les escenes que es produeixen no són innòcues: gran part dels clients hi van per necessitat i no per una rara afecció al regateig.

D’aquests programes, el que més crida l’atenció, per espectacular i histriònic, és “Hardcore Pawn” (intitulat en castellà “Empeños a lo bestia”), encarnat per Les Gold i llur fills, Seth i Ashley, que governen amb especial duresa un d’aquests establiments, l’American Jewelry & Loan, situat en una enorme nau a la perifèria de Detroit. El què interessa no és tant els conflictes entre l’equip de venda o la interacció amb el públic (en el qual es fa més èmfasi en aquesta sèrie, que no pas en la importància dels productes sobre els quals transaccionen), sinó la sociologia mateixa del negoci i dels clients. Aquesta sociologia marca la diferència entre les versions de Las Vegas, Chicago i Detroit o amb les més sofisticades de caça-tresors al Canadà o al Middle West dels Estats Units.

Dispersió dels preus de l’habitatge

Més enllà de l’indicador “preu mitjà per metre quadrat dels habitatges” seria interessant disposar de mesures de dispersió. És a dir, conèixer la variabilitat de la distribució dels preus, com aquests són propers o allunyats de la mitjana, com d’homogenis són, etc. Per això, és clar, caldria disposar de tots els valors.

Una forma d’obtenir la distribució dels preus és mitjançant els portals immobiliaris (vegeu al final del post “A tenir en compte”). Per que sigui senzill s’ha obtingut cinc valors dels preus dels pisos. Un és l’anomenat mediana o percentil 50, valor que ocupa la posició central en un conjunt de dades ordenat. Els altres quatre són els valors sota els quals hi ha el 90% dels preus (percentil 90), el 75% dels preus, el 25%, i el 10%.

Entre les variables que determinen els preus hi ha les que tenen a veure amb les característiques del parc de pisos (tipologia de pisos, acabats, antiguitat, …), i altres com la dimensió del municipi, capitalitat de província o comarca o no, distància a Barcelona (entre els de l’AMB), municipi compacte o dispers, distribució dels pisos oferts per barris, etc.

Disparitat d’esforços per comprar un habitatge

Les famílies, principalment en el nostre Estat, destinen gran part de la seva renda en el pagament del lloguer o l’hipoteca de les seves llars. Com el mercat de lloguer té poc pes respecte l’habitatge en propietat, deduïm que la gran part de les persones centren els seus esforços financers en tenir ple domini de la propietat a través del pagament de l’hipoteca.

Municipis de la xarxa Perfil de Ciutat són actius constructors de blocs plurifamiliars en temps de pessimisme immobiliari

El sector de la construcció ha estat un dels motors de l’activitat econòmica catalana, en moments d’expansió i en moments de recessió. Sense cap mena de dubte, aquest sector més que sensible a la situació de l’entorn, ha estat determinant i condicionant per agreujar les crisis i per inflar les expansions econòmiques.

Ara quan el actors i agents de la construcció travessen uns moments molt difícils, amb l’edificació residencial paralitzada pels estocs i excedents d’habitatges, i proven de redimensionar-se i sobreviure a través de l’alternativa de la rehabilitació i de la incorporació d’elements d’innovació per a la sostenibilitat i l’ús eficient de recursos.

Davant d’aquest context general, he trobat interessant girar la mirada i analitzar quina tipologia d’habitatges s’estan fent a Catalunya en aquests anys tan delicats pel sector. Especialment interessant és saber la relació de la construcció a les ciutats de la xarxa del Perfil de Ciutat i comparar-lo amb el conjunt de Catalunya, especialment durant els dos darrers anys.

A Catalunya, a l’any 2011 es fan iniciar 7.898 habitatges i aquesta xifra baixa a l’any 2012 a 5.311 habitatges. Aquests números estan molt allunyats dels 127.117 habitatges iniciats a l’any 2006, any que va marcar el cim d’habitatge iniciat a Catalunya. A partir d’aquell any, la tendència és clarament descendent entre el 30 i 40% anual, amb una gran caiguda del 67% a l’any 2007; i amb una recuperació a l’any 2010 d’un 10% respecte l’any anterior.

Pel que fa els municipis de la xarxa del Perfil de Ciutat, les dades d’habitatge iniciat segueixen la tendència catalana, amb una ajustos com que la resta de Vilafranca del Penedès i Vic que assoleix la màxima quantitat d’habitatge iniciat un any més tard que a la resta de Catalunya, a l’any 2007. Pel que fa a la “recuperació puntual catalana” d’iniciar més habitatges que l’any anterior” de l’any 2010, una part dels municipis de la xarxa Perfil de Ciutat, l’avancen un període, a l’any 2009, com Santa Coloma, Vic, Mollet, Girona i Mataró. Cal apuntar que el municipi del Maresme és l’únic municipi de la Xarxa Perfil que té tres creixements consecutius d’habitatge iniciat (2009, 2010 i 2011).

Pel que fa els habitatges iniciats per tipologia edificatòria a Catalunya del període gener-setembre de l’any 2012 respecte l’any 2011, primer cal assenyalar la caiguda del 48,8% del sector. Segon que és la tipologia d’habitatge plurifamiliars en bloc el més important del sector i guanyant pes específic d’un any per l’altre a Catalunya (72,5% a l’any 2011 i 76,5% al període gener-setembre de l’any 2012). També sobte que a Catalunya, ocupi el segon lloc de tipologia edificatòria d’habitatges iniciats, les unifamiliars aïllats (15,7% a l’any 2011 i un 11,8% al període gener-setembre de l’any 2012) lleugerament davant de les unifamiliars adossats (11,2% a l’any 2011 i un 10,2% al període gener-setembre de l’any 2012); tot i que la diferència de 4,5% a l’any 2011 es retalla al 1,6% al període de l’any 2012.

En relació als municipis de la Xarxa Perfil, també hi ha una caiguda important, com al conjunt de Catalunya, en el nostre cas del 42% d’habitatges iniciats segons tipologia edificatòria de l’any 2011 respecte al període gener-setembre de l’any 2012. A més, el pes de l’habitatge inicat plufamiliar en bloc és molt més alt, per sobre del 90%, que a Catalunya (92% a l’any 2011 i del 91,6% al període gener-setembre de l’any 2012). En el cas dels municipis de la xarxa Perfil de Ciutat, la tipologia d’habitatge unifamiliar adossat ocupa la segona tipologia d’habitatge iniciat durant els dos períodes (4,7% a l’any 2011 i 5,6% al període gener-setembre de 2012) i finalment la tipologia d’habitatge aïllat ocupa el tercer lloc (0,3% a l’any 2011 i el 2,6% al període gener-setembre de l’any 2012).

A nivell municipal dels municipis de la xarxa Perfil de Ciutat, hi destaca una gran aturada del sector, pel que fa a l’habitatge iniciat , a Mollet del Vallès, profundament durant els anys 2011 i 2012; i a Vilanova i la Geltrú, Mataró, Manresa i Rubí al speríode gener-setembre de l’any 2012. Per contra, hi ha un revifament del sector als municipis de Girona, Granollers, Santa Coloma de Gramenet, Vic i Vilafranca del Penedès. Restarien en una zona intermitja, on els municipis iniciats han estat menors al període gener-setembre de l’any 2012 que a l’any 2011, però que encara mantenen activitat; són els municipis de Lleida, Sabadell, Terrassa.

Finalment, assenyalar una dada interessant sobre la tipologia d’habitatge iniciat a Catalunya i a la xarxa de municipis Perfil de Ciutat en relació amb el pes poblacional de la xarxa Perfil de Ciutat a Catalunya.

A l’any 2011, els municipis de la xarxa Perfil de Ciutat, que poblacionalment representen el 17,8% del total de catalans i de catalanes, iniciaven el 13% del conjunt de tipologia d’habitatge iniciat a l’any 20011 i el 18% al període gener-setembre de 2012. Aquest creixement del pes relatiu de l’habitatge iniciat del territori xarxa Perfil de Ciutat és el mateix, cinc punt més, en la tipologia d’habitatges plurifamiliars en bloc. Atès que el 16,2% del habitatges plurifamiliars en bloc de Catalunya es van iniciar als municipis de la xarxa Perfil de Ciutat. Aquesta dada està per sota del seu pes poblacional català i no podem oblidar que aquest conjunt de municipis tenen una grandària significativa i que la seva tipologia constructiva en bloc està per sobre del 90% durant els dos darrers anys. Al període gener-setembre de 2012, els municipis de la xarxa Perfil de Ciutat guanyen pes català significativament respecte l’inici d’habitatge de tipologia plurifamiliar en bloc, al iniciar el 22,8% de l’habitatge en bloc de Catalunya. És un percentatge de cinc punts més respecte el pes poblacional de les tretze ciutats de la xarxa Perfil de Ciutat (17,8% de la població total de Catalunya). Aquest increment ha estat possible, principalment a l’inici de molts blocs de pisos a Girona, Granollers,i Sabadell; i també als encetats a Lleida, Terrassa, Santa Coloma i Vilafranca del Penedès.

Raúl D. González
Pla Estratègic de Ciutat Mollet 2025, Ajutament de Mollet del Vallès

PD.
Fonts de les dades: Secretaria d’Habitatge i Millora Urbana, a partir dels visats dels Col·legis d’Aparelladors de Catalunya; i Departament de Territori i Sostenibilitat

Càlcul de l’habitatge buit a Girona: Una proposta metodològica (II). Evolució dels resultats 2005-2012

A partir de la metodologia anteriorment exposada, la UMAT (Unitat Municipal d’Anàlisi Territorial) de l’Ajuntament de Girona, està duent a terme  des de 2005 el càlcul dels habitatges buits al municipi, així com l’estimació de les diferents variables que s’hi poden associar,  amb la següent sèrie de resultats:

El volum del parc vacant d’habitatges a Girona, es situa l’any 2012 voltant del 3 % del total del parc d’habitatges; xifra que s’ha incrementat progressivament des de 2005 (moment del primer estudi de l’Ajuntament) i de manera prou significativa a partir de 2009.

No obstant l’increment, aquestes xifres s’allunyen extraordinàriament de la que oferia el resultat del Censo de Población y Vivienda de 2001  (17,98 %) i això pot venir explicat  en certa mesura per una sobreestimació de l’habitatge buit que en el seu moment va fer el Censo (possiblement fruit dels problemes metodoògics apuntats en el post anterior) així com per la notable dinàmica del creixement demogràfic produïda al municipi en aquests anys,  que pot haver contribuit a reduir considerablement  el nombre d’habitatges buits existents a 2001.

Cal tenir present, que en aquests 10 anys (2001-2011), la població al municipi s’ha incrementat un 28% (de 74.879 habitants segons el Censo 2001 a  96.113 segons els resultants del recent Censo 2011) , mentre que el parc d’habitatges ha augmentat un  16%.

Sens dubte, l’actual context de crisi econòmica està contribuint a l’increment de l’habitatge buit al municipi, sobretot a partir de 2010, possiblement en bona part degut a  la no ocupació dels nous habitatges construïts ja que un cop localitzats aquests habitatges a partir de l’illa censal, en la majoria es detecta una coincidència amb promocions finalitzades en els darrers anys.

El fet de disposar del cens d’edificis i locals, amb l’adreça completa dels diferents habitatges, ens permet localitzar-los a nivell de carrer, edifici i/o illa censal que correspongui  i obtenir-ne cartografia.

Són nombroses les variables que es poden representar doncs, a partir d’aquest punt d’inici,  creuant la informació amb dades provinents d’altes bases de gestió municipal i que ens donaran idea de les característiques d’aquest parc vacant d’habitatge. Per exemple, el cadastre ens permetrà relacionar els habitatges buits amb l’any de la construcció dels edificis on es troben,  o altres característiques com ara els metres quadrats construïts o si han estat reformats.

Si hi esteu interessats, els estudis concrets realitzats des de 2005, estan disponibles per ser consultats, amb tots els mapes complementaris-  a l’Observatori de l’Ajuntament de Girona.

Els estudis anuals amb els resultats pormenoritzats del càlcul de l’habitatge buit, les dades i la seva representació cartogràfica, els podeu consultar a l’Observatori de l’Ajuntament de Girona clicant  aquí.

El càlcul de l’habitatge buit realitzat a partir de la metodologia exposada, ens permetrà a més,  –encara que sigui de manera estimada- acostar-nos a la realitat del municipi a través d’altres aspectes, com ara seria la població real més enllà de la que consta al padró d’habitants. En aquest sentit podem arribar a localitzar aquells habitatges sense persones empadronades, però que se’ns revelen ocupats pel consum d’aigua que s’hi produeix:

Així, posant en relació el nombre d’habitatges amb consum d’aigua però sense població empadronada i la mitjana d’ocupació de l’habitatge al municipi, obtindrem de manera estimada  la  xifra corresponent a la població real que viu al municpi.

 Aquesta xifra és sens dubte molt interessant per quant  pot ajudar a dimensionar la càrrega  de població real que suporta el municipi.  Es tracta en una xifra que s’ha mantingut pràcticament estable en els darrers 7 anys: al voltant de 29.000 persones, que venen a representar aproximadament un increment del 25% respecte la població empadronada. Sens dubte, aquesta dada posa de manifest el paper de Girona com a  capital administrativa i ciutat terciària i de serveis, que actua com a pol d’atracció laboral i per estudis i que podria ser  per si sol objecte d’un post a part.

Podeu consultar un estudi que es va realitzar l’any 2007 per tal d’establir les característiques i motivacions d’aquesta població establerta al municipi sense empadronar-s’hi.

Mònica Serra Sambola

Unitat Municipal d’Ànàlisi Territorial. Ajuntament de Girona

Càlcul de l’habitatge buit a Girona: una proposta metodològica (I)

Actualment,  la única via “oficial” de conèixer dades sobre l’habitatge buit és el “Censo de Población y Vivienda” que l’INE duu a terme cada 10 anys  i del qual les darreres dades disponibles són les corresponents a l’any 2001;  estem doncs a l’espera dels resultats del “Censo 2011”, que -aquest cop a partir d’una nova metodologia– han de permetre conèixer entre d’altres, l’estat de l’ús de l’habitatge i que estaran disponibles al llarg de 2013.

Hauran passat deu anys des dels darrers resultats; un període prou extens i canviant, en que els efectes de les dinàmiques edificatòries fruit de la bombolla immobiliària , així com les conseqüències del seu esclat posterior,  juntament amb la problemàtica social generada pels desnonaments tan presents aquests dies, ens porten a  posar inevitablement el focus en el conjunt d’habitatges que, per una o altra causa, es troben desocupats però es mantenen fora del mercat immobiliari – lloguer, lloguer social o venda-.

La qüestió és que, d’una banda els censos oficials tenen lloc amb unes freqüències que no reflecteixen les oscil.lacions d’un període intercensal llarg en la mesura que seria desitjable i els seus resultats triguen a publicar-se; de l’altra s’intueixen alguns problemes metodològics, no tant en la definició dels conceptes sinó més aviat en la seva identificació/classificació, depenent  sobretot del criteri concret de l’agent censal en el moment de la visita de l’habitatge en qüestió. Es aquest plantejament el que ens porta a intentar respondre si els habitatges buits  als nostres municipis són tants com ens indiquen els censos i quines són les dinàmiques d’ocupació de l’habitatge en períodes intercensals  i les seves repercussions.

El nivell d’ocupació de l’habitatge és doncs una dada de la qual no es disposa d’un registre directe i continuat;  i aquest fet comporta la necessitat de reconèixer-lo a partir de registres indirectes.  Les imprecisions pròpies dels censos consultats -ja sigui per errors en el seu contingut o com a conseqüència del fet que es deriven de processos administratius amb unes pautes d’actualització molt concretes i no sempre immediates-  és un factor que caldrà tenir present.

La determinació del nombre d’habitatges  buits pressuposa, primerament, la definició del propi concepte:

Entenem que un habitatge és buit o en desús quan no hi ha persones empadronades ni hi ha despesa d’aigua corrent. En el cas de l’Ajuntament de Girona, la metodologia emprada per a la determinació dels habitatges buits consisteix en un procés de “filtratge” progressiu de les dades sobre el total d’edificis a la ciutat a partir de padrons o registres diversos.

 LES FONTS:

 –  El Padró d’habitants a 1 de gener de l’any corresponent:  Aquest registre permet determinar el total d’habitatges ocupats (domicilis on hi ha persones empadronades).

–  El Cens municipal d’edificis i locals:  Aquest cens, gestionat per la Unitat Municipal d’Anàlisi Territorial (UMAT) de l’Ajuntament de Girona, registra el total de locals de la ciutat amb indicació, entre altres variables, del seu destí i ús.  La font bàsica d’actualització d’aquest registre són les llicències d’obres i les variacions cadastrals.  Així, aquest cens recull també els habitatges que estan en obres. Les dades utilitzades són del mes d’abril de l’any corresponent.

–  El Registre de comptadors d’aigua que ens facilita la companyia concessionària del servei, amb  la informació sobre els consums de l’any anterior, que  es considera bàsica per al reconeixement dels habitatges buits.

És evident que per tal de poder relacionar els registres esmentats ha calgut un treball exhaustiu de coordinació entre aquests per a la correcta georeferenciació dels registres de cadascuna de les bases (habitatges, habitants i comptadors).  En aquest sentit és la base d’edificis i locals la que assenyala el camí de les altres: no es pot empadronar ni donar d’alta un comptador en cap local que no estigui inclós a la base d’edificis i locals, i en cas que així es sol.liciti caldrà prèviament fer les comprovacions necessàries per si cal afegir-n’hi de nous.

Per tant es presenta com a necessària  la coordinació entre tècnics responsables de gestionar les diverses bases municipals, així com una intensa col.laboració amb els tècnics de la companyia d’aigües; una col.laboració que es segueix concretant en la comunicació trimestral  per part de l’Ajuntament de totes les noves adreces dels locals que es donen d’alta a la ciutat per tal de millorar la depuració de la base de comptadors.

– Les bases cadastrals  per últim, són les que un cop localitzats els habitatges buits ens permetran obtenir-ne informació addicional (tipologies, superfícies construïdes, antiguitats, reformes, etc..)

És important remarcar que tant més ajustades seran les xifres resultants quan més acurada i unívoca sigui la relació entre les bases esmentades.

 LA METODOLOGIA

Del registre de comptadors d’aigua es seleccionen aquells que no han tingut consum en el darrer any; i d’aquests se n’exclouen els destinats a activitats econòmiques, comunitats de propietaris i a obres. Obtenim així els habitatges on no hi ha hagut consum i que d’acord amb la nostra definició inicial, considerarem buits.

Es consideren també habitatges buits aquells habitatges nous on, tot i que es disposi de primera ocupació concedida des de fa mes d’un any no s’hi ha donat d’alta cap comptador d’aigua i per tant no hi ha consum ni habitants (per comprovar aquesta hipòtesi s’ha procedit a revisar les primeres ocupacions concedides entre 2004 i 2010 comprovant si disposaven de comptador d’aigua)

S’obtenen així els habitatges no ocupats o buits que es podran localitzar territorialment al carrer, edifici i illa censal de la ciutat que els correspongui, segons la seva adreça.

Cal tenir en compte que la relació habitatge / comptador no és d’un a un, ja que existeixen comptadors comuns per tot un edifici o bé hi ha edificis que obtenen l’aigua de pous i no de la xarxa. Les dades ens indiquen doncs que hi hauria una petita part d’habitatges sense comptador ni rebut que, per tant no es poden analitzar.

Paral.lelament, del Cens d’Edificis i Locals de la ciutat, se n’extreuen tots els habitatges existents  (comptant també els que estan en obres),  ja localitzats a l’illa censal que els correspon segons la seva adreça. I finalment, del Padró Municipal d’Habitants, s’extreuen els domicilis (habitatges amb persones empadronades)  existents a la ciutat, i es localitzen territorialment de la mateixa manera.

La combinació d’aquestes dades ens permet fer els càlculs estimatius de variables diverses a partir de la coordinació dels tres registres esmentats, i  localitzar-les i representar-les cartogràficament :

 –  D’una banda obtenim el nombre d’habitatges buits de la ciutat, entesos com aquells on no hi viu ningú ni s’hi detecta consum d’aigua.

–   D’altra banda podem fer l’estimació de l’habitatge ocupat sense empadronament, a partir d’aquells habitatges on no hi ha ningú empadronat però s’hi detecten consums prou significatius d’aigua. D’aquesta manera ens és possible obtenir una estimació de la població real de la ciutat (les suma de les persones empadronades i de les que ocupen habitatges sense que constin com a residents) a partir de l’ocupació mitjana dels domicilis del Padró Municipal d’Habitants.

Com s’ha exposat però, la manca d’un registre específic i la necessitat de recórrer a registres indirectes, fa que les unitats concretes, les xifres precises que s’ofereixen, calgui entendre-les sempre dins un marge d’error inevitable. Amb tot, des de la nostra perspectiva,  aquest marge d’error perd significació quan considerem la seva vàlua pel conjunt de la ciutat i la sèrie evolutiva dels diversos anys analitzats. L’exposició de les dades en termes relatius (percentuals) és, certament, més significativa que no la pròpia dada considerada de forma aïllada.

Exposarem al següent post els resultats obtinguts pel municipi de Girona en una sèrie ja de 7 anys (2005-2012), a partir d’aquesta proposta metodològica. Malauradament, encara no disposarem de les xifres del Censo  2011 per tal de poder-ne comparar els resultats.

 

Mònica Serra Sambola

Unitat Municipal d’Anàlisi Territorial.  Ajuntament de Girona