La complexa identificació dels habitatges buits

Per a dur a terme polítiques d’habitatge o de planificació urbanística resulta fonamental conèixer el parc d’habitatges del municipi i, a partir d’aquí, un aspecte essencial és saber distingir entre pisos ocupats i pisos buits. Previ en aquesta anàlisi, cal definir un seguit de termes que, a priori, podrien semblar trivials. Si tan sols es pretén fer una diagnosi superficial, no cal gastar gaires energies en definir de forma acurada els conceptes a treballar. Però en cas de requerir una diagnosi ben precisa, caldrà fer una aturada a l’estació de les definicions.

Un llast del boom immobiliari: l’habitatge desocupat

El mercat de l’habitatge, i especialment el relatiu a l’habitatge de nova construcció o d’obra nova, és segurament un dels àmbits en els quals s’ha deixat sentir amb més força l’impacte associat a la nova conjuntura econòmica lligada a l’esclat de la crisi econòmica.

La caiguda tant de la construcció residencial com del preu de venda d’aquestes noves promocions n’és una de les repercussions més evidents d’aquesta nova conjuntura: a Terrassa, on l’impacte de la crisi en el mercat immobiliari ha resultat especialment cruent, l’alentiment en el ritme constructiu anual ha arribat a assolir l’any 2013 el 95,7% (dels 3.102 habitatges acabats de 2007 als 132 de l’any passat), mentre la davallada de preu, en termes reals, s’ha situat propera al 60% (dels 4.519,6€/m² assolits en el seu punt culminant als 1.848,3€/m² d’enguany).

Habitatges acabats per 1.000 habitats a Catalunya, 1998-2013. Font: Departament de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat de Catalunya. Veure en versió interactiva

Càlcul de l’habitatge buit a Girona: Una proposta metodològica (II). Evolució dels resultats 2005-2012

A partir de la metodologia anteriorment exposada, la UMAT (Unitat Municipal d’Anàlisi Territorial) de l’Ajuntament de Girona, està duent a terme  des de 2005 el càlcul dels habitatges buits al municipi, així com l’estimació de les diferents variables que s’hi poden associar,  amb la següent sèrie de resultats:

El volum del parc vacant d’habitatges a Girona, es situa l’any 2012 voltant del 3 % del total del parc d’habitatges; xifra que s’ha incrementat progressivament des de 2005 (moment del primer estudi de l’Ajuntament) i de manera prou significativa a partir de 2009.

No obstant l’increment, aquestes xifres s’allunyen extraordinàriament de la que oferia el resultat del Censo de Población y Vivienda de 2001  (17,98 %) i això pot venir explicat  en certa mesura per una sobreestimació de l’habitatge buit que en el seu moment va fer el Censo (possiblement fruit dels problemes metodoògics apuntats en el post anterior) així com per la notable dinàmica del creixement demogràfic produïda al municipi en aquests anys,  que pot haver contribuit a reduir considerablement  el nombre d’habitatges buits existents a 2001.

Cal tenir present, que en aquests 10 anys (2001-2011), la població al municipi s’ha incrementat un 28% (de 74.879 habitants segons el Censo 2001 a  96.113 segons els resultants del recent Censo 2011) , mentre que el parc d’habitatges ha augmentat un  16%.

Sens dubte, l’actual context de crisi econòmica està contribuint a l’increment de l’habitatge buit al municipi, sobretot a partir de 2010, possiblement en bona part degut a  la no ocupació dels nous habitatges construïts ja que un cop localitzats aquests habitatges a partir de l’illa censal, en la majoria es detecta una coincidència amb promocions finalitzades en els darrers anys.

El fet de disposar del cens d’edificis i locals, amb l’adreça completa dels diferents habitatges, ens permet localitzar-los a nivell de carrer, edifici i/o illa censal que correspongui  i obtenir-ne cartografia.

Són nombroses les variables que es poden representar doncs, a partir d’aquest punt d’inici,  creuant la informació amb dades provinents d’altes bases de gestió municipal i que ens donaran idea de les característiques d’aquest parc vacant d’habitatge. Per exemple, el cadastre ens permetrà relacionar els habitatges buits amb l’any de la construcció dels edificis on es troben,  o altres característiques com ara els metres quadrats construïts o si han estat reformats.

Si hi esteu interessats, els estudis concrets realitzats des de 2005, estan disponibles per ser consultats, amb tots els mapes complementaris-  a l’Observatori de l’Ajuntament de Girona.

Els estudis anuals amb els resultats pormenoritzats del càlcul de l’habitatge buit, les dades i la seva representació cartogràfica, els podeu consultar a l’Observatori de l’Ajuntament de Girona clicant  aquí.

El càlcul de l’habitatge buit realitzat a partir de la metodologia exposada, ens permetrà a més,  –encara que sigui de manera estimada- acostar-nos a la realitat del municipi a través d’altres aspectes, com ara seria la població real més enllà de la que consta al padró d’habitants. En aquest sentit podem arribar a localitzar aquells habitatges sense persones empadronades, però que se’ns revelen ocupats pel consum d’aigua que s’hi produeix:

Així, posant en relació el nombre d’habitatges amb consum d’aigua però sense població empadronada i la mitjana d’ocupació de l’habitatge al municipi, obtindrem de manera estimada  la  xifra corresponent a la població real que viu al municpi.

 Aquesta xifra és sens dubte molt interessant per quant  pot ajudar a dimensionar la càrrega  de població real que suporta el municipi.  Es tracta en una xifra que s’ha mantingut pràcticament estable en els darrers 7 anys: al voltant de 29.000 persones, que venen a representar aproximadament un increment del 25% respecte la població empadronada. Sens dubte, aquesta dada posa de manifest el paper de Girona com a  capital administrativa i ciutat terciària i de serveis, que actua com a pol d’atracció laboral i per estudis i que podria ser  per si sol objecte d’un post a part.

Podeu consultar un estudi que es va realitzar l’any 2007 per tal d’establir les característiques i motivacions d’aquesta població establerta al municipi sense empadronar-s’hi.

Mònica Serra Sambola

Unitat Municipal d’Ànàlisi Territorial. Ajuntament de Girona

Càlcul de l’habitatge buit a Girona: una proposta metodològica (I)

Actualment,  la única via “oficial” de conèixer dades sobre l’habitatge buit és el “Censo de Población y Vivienda” que l’INE duu a terme cada 10 anys  i del qual les darreres dades disponibles són les corresponents a l’any 2001;  estem doncs a l’espera dels resultats del “Censo 2011”, que -aquest cop a partir d’una nova metodologia– han de permetre conèixer entre d’altres, l’estat de l’ús de l’habitatge i que estaran disponibles al llarg de 2013.

Hauran passat deu anys des dels darrers resultats; un període prou extens i canviant, en que els efectes de les dinàmiques edificatòries fruit de la bombolla immobiliària , així com les conseqüències del seu esclat posterior,  juntament amb la problemàtica social generada pels desnonaments tan presents aquests dies, ens porten a  posar inevitablement el focus en el conjunt d’habitatges que, per una o altra causa, es troben desocupats però es mantenen fora del mercat immobiliari – lloguer, lloguer social o venda-.

La qüestió és que, d’una banda els censos oficials tenen lloc amb unes freqüències que no reflecteixen les oscil.lacions d’un període intercensal llarg en la mesura que seria desitjable i els seus resultats triguen a publicar-se; de l’altra s’intueixen alguns problemes metodològics, no tant en la definició dels conceptes sinó més aviat en la seva identificació/classificació, depenent  sobretot del criteri concret de l’agent censal en el moment de la visita de l’habitatge en qüestió. Es aquest plantejament el que ens porta a intentar respondre si els habitatges buits  als nostres municipis són tants com ens indiquen els censos i quines són les dinàmiques d’ocupació de l’habitatge en períodes intercensals  i les seves repercussions.

El nivell d’ocupació de l’habitatge és doncs una dada de la qual no es disposa d’un registre directe i continuat;  i aquest fet comporta la necessitat de reconèixer-lo a partir de registres indirectes.  Les imprecisions pròpies dels censos consultats -ja sigui per errors en el seu contingut o com a conseqüència del fet que es deriven de processos administratius amb unes pautes d’actualització molt concretes i no sempre immediates-  és un factor que caldrà tenir present.

La determinació del nombre d’habitatges  buits pressuposa, primerament, la definició del propi concepte:

Entenem que un habitatge és buit o en desús quan no hi ha persones empadronades ni hi ha despesa d’aigua corrent. En el cas de l’Ajuntament de Girona, la metodologia emprada per a la determinació dels habitatges buits consisteix en un procés de “filtratge” progressiu de les dades sobre el total d’edificis a la ciutat a partir de padrons o registres diversos.

 LES FONTS:

 –  El Padró d’habitants a 1 de gener de l’any corresponent:  Aquest registre permet determinar el total d’habitatges ocupats (domicilis on hi ha persones empadronades).

–  El Cens municipal d’edificis i locals:  Aquest cens, gestionat per la Unitat Municipal d’Anàlisi Territorial (UMAT) de l’Ajuntament de Girona, registra el total de locals de la ciutat amb indicació, entre altres variables, del seu destí i ús.  La font bàsica d’actualització d’aquest registre són les llicències d’obres i les variacions cadastrals.  Així, aquest cens recull també els habitatges que estan en obres. Les dades utilitzades són del mes d’abril de l’any corresponent.

–  El Registre de comptadors d’aigua que ens facilita la companyia concessionària del servei, amb  la informació sobre els consums de l’any anterior, que  es considera bàsica per al reconeixement dels habitatges buits.

És evident que per tal de poder relacionar els registres esmentats ha calgut un treball exhaustiu de coordinació entre aquests per a la correcta georeferenciació dels registres de cadascuna de les bases (habitatges, habitants i comptadors).  En aquest sentit és la base d’edificis i locals la que assenyala el camí de les altres: no es pot empadronar ni donar d’alta un comptador en cap local que no estigui inclós a la base d’edificis i locals, i en cas que així es sol.liciti caldrà prèviament fer les comprovacions necessàries per si cal afegir-n’hi de nous.

Per tant es presenta com a necessària  la coordinació entre tècnics responsables de gestionar les diverses bases municipals, així com una intensa col.laboració amb els tècnics de la companyia d’aigües; una col.laboració que es segueix concretant en la comunicació trimestral  per part de l’Ajuntament de totes les noves adreces dels locals que es donen d’alta a la ciutat per tal de millorar la depuració de la base de comptadors.

– Les bases cadastrals  per últim, són les que un cop localitzats els habitatges buits ens permetran obtenir-ne informació addicional (tipologies, superfícies construïdes, antiguitats, reformes, etc..)

És important remarcar que tant més ajustades seran les xifres resultants quan més acurada i unívoca sigui la relació entre les bases esmentades.

 LA METODOLOGIA

Del registre de comptadors d’aigua es seleccionen aquells que no han tingut consum en el darrer any; i d’aquests se n’exclouen els destinats a activitats econòmiques, comunitats de propietaris i a obres. Obtenim així els habitatges on no hi ha hagut consum i que d’acord amb la nostra definició inicial, considerarem buits.

Es consideren també habitatges buits aquells habitatges nous on, tot i que es disposi de primera ocupació concedida des de fa mes d’un any no s’hi ha donat d’alta cap comptador d’aigua i per tant no hi ha consum ni habitants (per comprovar aquesta hipòtesi s’ha procedit a revisar les primeres ocupacions concedides entre 2004 i 2010 comprovant si disposaven de comptador d’aigua)

S’obtenen així els habitatges no ocupats o buits que es podran localitzar territorialment al carrer, edifici i illa censal de la ciutat que els correspongui, segons la seva adreça.

Cal tenir en compte que la relació habitatge / comptador no és d’un a un, ja que existeixen comptadors comuns per tot un edifici o bé hi ha edificis que obtenen l’aigua de pous i no de la xarxa. Les dades ens indiquen doncs que hi hauria una petita part d’habitatges sense comptador ni rebut que, per tant no es poden analitzar.

Paral.lelament, del Cens d’Edificis i Locals de la ciutat, se n’extreuen tots els habitatges existents  (comptant també els que estan en obres),  ja localitzats a l’illa censal que els correspon segons la seva adreça. I finalment, del Padró Municipal d’Habitants, s’extreuen els domicilis (habitatges amb persones empadronades)  existents a la ciutat, i es localitzen territorialment de la mateixa manera.

La combinació d’aquestes dades ens permet fer els càlculs estimatius de variables diverses a partir de la coordinació dels tres registres esmentats, i  localitzar-les i representar-les cartogràficament :

 –  D’una banda obtenim el nombre d’habitatges buits de la ciutat, entesos com aquells on no hi viu ningú ni s’hi detecta consum d’aigua.

–   D’altra banda podem fer l’estimació de l’habitatge ocupat sense empadronament, a partir d’aquells habitatges on no hi ha ningú empadronat però s’hi detecten consums prou significatius d’aigua. D’aquesta manera ens és possible obtenir una estimació de la població real de la ciutat (les suma de les persones empadronades i de les que ocupen habitatges sense que constin com a residents) a partir de l’ocupació mitjana dels domicilis del Padró Municipal d’Habitants.

Com s’ha exposat però, la manca d’un registre específic i la necessitat de recórrer a registres indirectes, fa que les unitats concretes, les xifres precises que s’ofereixen, calgui entendre-les sempre dins un marge d’error inevitable. Amb tot, des de la nostra perspectiva,  aquest marge d’error perd significació quan considerem la seva vàlua pel conjunt de la ciutat i la sèrie evolutiva dels diversos anys analitzats. L’exposició de les dades en termes relatius (percentuals) és, certament, més significativa que no la pròpia dada considerada de forma aïllada.

Exposarem al següent post els resultats obtinguts pel municipi de Girona en una sèrie ja de 7 anys (2005-2012), a partir d’aquesta proposta metodològica. Malauradament, encara no disposarem de les xifres del Censo  2011 per tal de poder-ne comparar els resultats.

 

Mònica Serra Sambola

Unitat Municipal d’Anàlisi Territorial.  Ajuntament de Girona