Dispersió dels preus de l’habitatge

Més enllà de l’indicador “preu mitjà per metre quadrat dels habitatges” seria interessant disposar de mesures de dispersió. És a dir, conèixer la variabilitat de la distribució dels preus, com aquests són propers o allunyats de la mitjana, com d’homogenis són, etc. Per això, és clar, caldria disposar de tots els valors.

Una forma d’obtenir la distribució dels preus és mitjançant els portals immobiliaris (vegeu al final del post “A tenir en compte”). Per que sigui senzill s’ha obtingut cinc valors dels preus dels pisos. Un és l’anomenat mediana o percentil 50, valor que ocupa la posició central en un conjunt de dades ordenat. Els altres quatre són els valors sota els quals hi ha el 90% dels preus (percentil 90), el 75% dels preus, el 25%, i el 10%.

Entre les variables que determinen els preus hi ha les que tenen a veure amb les característiques del parc de pisos (tipologia de pisos, acabats, antiguitat, …), i altres com la dimensió del municipi, capitalitat de província o comarca o no, distància a Barcelona (entre els de l’AMB), municipi compacte o dispers, distribució dels pisos oferts per barris, etc.

No s’observen perfils homogenis entre els municipis de la Xarxa, sinó que cadascun te una distribució de preus particular, en funció de les diveres variables que el determinen. Com a exemple, la mediana de Girona duplica la mediana de Manresa, i gairebé la de Lleida. És a dir, dos capitals de província tenen una distribució de preus força diferent, si a més de la mediana tenim en compte els percentils. Una mediana propera a la de Girona és la de Barberà del Vallès, municipi amb un perfil força diferent (el més petit de la xarxa, situat a la segona corona metropolitana, no capital, …). Així mateix, dos municipis com Sabadell i Terrassa, cocapitals de comarca, de similar dimensió, tenen per contra una mediana i distribució de preus diferents.

Es pot aproximar el grau d’homogeneïtat relatiu dels preus amb només dues mesures, la diferència entre els percentils 25% i 75% i la diferència entre els percentils 10% i 90%. Lleida seria el més homogeni, seguit de Santa Coloma de Gramenet i Mollet del Vallès. En un tercer nivell trobaríem Terrassa i Vilafranca del Penedès, i en un quart, Barberà del Vallès. En un altre Rubí i Mataró. En un altre Sabadell i Granollers. I finalment, els municipis amb una dispersió de preus més gran serien Vic i Girona.

A tenir en compte:

.En un dels principals portals immobiliaris, per cadascun dels municipis s’ha fet selecció dels pisos i assimilats (duplex, loft) i s’ha desestimat les cases, adossades o aïllades, finques rústiques, etc, per fer la mostra més homogènia. A banda d’això no s’ha restringit més la tipologia d’habitatge, per obtenir una mostra rellevant en cada municipi. El municipi amb menys valors en té 188.

.Els portals immobiliaris permeten ordenar els preus, amb el que es pot obtenir valors com la mediana, entesa com el valor que ocupa la posició central en un conjunt de dades ordenat. També s’anomena “percentil 50”. Per afegir informació sobre la distribució s’han afegit quatre percentils, d’una banda el percentil 25% i percentil 75%. Amb aquests dos valors tenim el rang de preus centrals del 50% dels pisos. S’ha desestimat els valors mínims i màxims, per evitar que valors extrems, per diverses circumstàncies, distorsionessin la comparació. Per això s’ha obtingut els percentils 10% i 90%.

.Els valors obtinguts són preus absoluts, més fàcil d’obtenir-ne els valors ordenats que el preu per metre quadrat. Per l’objectiu d’aquest post no era rellevant.

.Un segon nivell d’anàlisi, subjecte a aquests cinc valors, podria incloure els preus per metre quadrat. Es podria fer una anàlisi evolutiva. Un altre seria comparar per barris. Un altre restringir la tipologia d’habitatge, si hi ha prou mostra.

Observatori Econòmic i Social

Fundació Barberà Promoció. Ajuntament de Barberà del Vallès