Càlcul de l’habitatge buit a Girona: una proposta metodològica (I)

Actualment,  la única via “oficial” de conèixer dades sobre l’habitatge buit és el “Censo de Población y Vivienda” que l’INE duu a terme cada 10 anys  i del qual les darreres dades disponibles són les corresponents a l’any 2001;  estem doncs a l’espera dels resultats del “Censo 2011”, que -aquest cop a partir d’una nova metodologia– han de permetre conèixer entre d’altres, l’estat de l’ús de l’habitatge i que estaran disponibles al llarg de 2013.

Hauran passat deu anys des dels darrers resultats; un període prou extens i canviant, en que els efectes de les dinàmiques edificatòries fruit de la bombolla immobiliària , així com les conseqüències del seu esclat posterior,  juntament amb la problemàtica social generada pels desnonaments tan presents aquests dies, ens porten a  posar inevitablement el focus en el conjunt d’habitatges que, per una o altra causa, es troben desocupats però es mantenen fora del mercat immobiliari – lloguer, lloguer social o venda-.

La qüestió és que, d’una banda els censos oficials tenen lloc amb unes freqüències que no reflecteixen les oscil.lacions d’un període intercensal llarg en la mesura que seria desitjable i els seus resultats triguen a publicar-se; de l’altra s’intueixen alguns problemes metodològics, no tant en la definició dels conceptes sinó més aviat en la seva identificació/classificació, depenent  sobretot del criteri concret de l’agent censal en el moment de la visita de l’habitatge en qüestió. Es aquest plantejament el que ens porta a intentar respondre si els habitatges buits  als nostres municipis són tants com ens indiquen els censos i quines són les dinàmiques d’ocupació de l’habitatge en períodes intercensals  i les seves repercussions.

El nivell d’ocupació de l’habitatge és doncs una dada de la qual no es disposa d’un registre directe i continuat;  i aquest fet comporta la necessitat de reconèixer-lo a partir de registres indirectes.  Les imprecisions pròpies dels censos consultats -ja sigui per errors en el seu contingut o com a conseqüència del fet que es deriven de processos administratius amb unes pautes d’actualització molt concretes i no sempre immediates-  és un factor que caldrà tenir present.

La determinació del nombre d’habitatges  buits pressuposa, primerament, la definició del propi concepte:

Entenem que un habitatge és buit o en desús quan no hi ha persones empadronades ni hi ha despesa d’aigua corrent. En el cas de l’Ajuntament de Girona, la metodologia emprada per a la determinació dels habitatges buits consisteix en un procés de “filtratge” progressiu de les dades sobre el total d’edificis a la ciutat a partir de padrons o registres diversos.

 LES FONTS:

 –  El Padró d’habitants a 1 de gener de l’any corresponent:  Aquest registre permet determinar el total d’habitatges ocupats (domicilis on hi ha persones empadronades).

–  El Cens municipal d’edificis i locals:  Aquest cens, gestionat per la Unitat Municipal d’Anàlisi Territorial (UMAT) de l’Ajuntament de Girona, registra el total de locals de la ciutat amb indicació, entre altres variables, del seu destí i ús.  La font bàsica d’actualització d’aquest registre són les llicències d’obres i les variacions cadastrals.  Així, aquest cens recull també els habitatges que estan en obres. Les dades utilitzades són del mes d’abril de l’any corresponent.

–  El Registre de comptadors d’aigua que ens facilita la companyia concessionària del servei, amb  la informació sobre els consums de l’any anterior, que  es considera bàsica per al reconeixement dels habitatges buits.

És evident que per tal de poder relacionar els registres esmentats ha calgut un treball exhaustiu de coordinació entre aquests per a la correcta georeferenciació dels registres de cadascuna de les bases (habitatges, habitants i comptadors).  En aquest sentit és la base d’edificis i locals la que assenyala el camí de les altres: no es pot empadronar ni donar d’alta un comptador en cap local que no estigui inclós a la base d’edificis i locals, i en cas que així es sol.liciti caldrà prèviament fer les comprovacions necessàries per si cal afegir-n’hi de nous.

Per tant es presenta com a necessària  la coordinació entre tècnics responsables de gestionar les diverses bases municipals, així com una intensa col.laboració amb els tècnics de la companyia d’aigües; una col.laboració que es segueix concretant en la comunicació trimestral  per part de l’Ajuntament de totes les noves adreces dels locals que es donen d’alta a la ciutat per tal de millorar la depuració de la base de comptadors.

– Les bases cadastrals  per últim, són les que un cop localitzats els habitatges buits ens permetran obtenir-ne informació addicional (tipologies, superfícies construïdes, antiguitats, reformes, etc..)

És important remarcar que tant més ajustades seran les xifres resultants quan més acurada i unívoca sigui la relació entre les bases esmentades.

 LA METODOLOGIA

Del registre de comptadors d’aigua es seleccionen aquells que no han tingut consum en el darrer any; i d’aquests se n’exclouen els destinats a activitats econòmiques, comunitats de propietaris i a obres. Obtenim així els habitatges on no hi ha hagut consum i que d’acord amb la nostra definició inicial, considerarem buits.

Es consideren també habitatges buits aquells habitatges nous on, tot i que es disposi de primera ocupació concedida des de fa mes d’un any no s’hi ha donat d’alta cap comptador d’aigua i per tant no hi ha consum ni habitants (per comprovar aquesta hipòtesi s’ha procedit a revisar les primeres ocupacions concedides entre 2004 i 2010 comprovant si disposaven de comptador d’aigua)

S’obtenen així els habitatges no ocupats o buits que es podran localitzar territorialment al carrer, edifici i illa censal de la ciutat que els correspongui, segons la seva adreça.

Cal tenir en compte que la relació habitatge / comptador no és d’un a un, ja que existeixen comptadors comuns per tot un edifici o bé hi ha edificis que obtenen l’aigua de pous i no de la xarxa. Les dades ens indiquen doncs que hi hauria una petita part d’habitatges sense comptador ni rebut que, per tant no es poden analitzar.

Paral.lelament, del Cens d’Edificis i Locals de la ciutat, se n’extreuen tots els habitatges existents  (comptant també els que estan en obres),  ja localitzats a l’illa censal que els correspon segons la seva adreça. I finalment, del Padró Municipal d’Habitants, s’extreuen els domicilis (habitatges amb persones empadronades)  existents a la ciutat, i es localitzen territorialment de la mateixa manera.

La combinació d’aquestes dades ens permet fer els càlculs estimatius de variables diverses a partir de la coordinació dels tres registres esmentats, i  localitzar-les i representar-les cartogràficament :

 –  D’una banda obtenim el nombre d’habitatges buits de la ciutat, entesos com aquells on no hi viu ningú ni s’hi detecta consum d’aigua.

–   D’altra banda podem fer l’estimació de l’habitatge ocupat sense empadronament, a partir d’aquells habitatges on no hi ha ningú empadronat però s’hi detecten consums prou significatius d’aigua. D’aquesta manera ens és possible obtenir una estimació de la població real de la ciutat (les suma de les persones empadronades i de les que ocupen habitatges sense que constin com a residents) a partir de l’ocupació mitjana dels domicilis del Padró Municipal d’Habitants.

Com s’ha exposat però, la manca d’un registre específic i la necessitat de recórrer a registres indirectes, fa que les unitats concretes, les xifres precises que s’ofereixen, calgui entendre-les sempre dins un marge d’error inevitable. Amb tot, des de la nostra perspectiva,  aquest marge d’error perd significació quan considerem la seva vàlua pel conjunt de la ciutat i la sèrie evolutiva dels diversos anys analitzats. L’exposició de les dades en termes relatius (percentuals) és, certament, més significativa que no la pròpia dada considerada de forma aïllada.

Exposarem al següent post els resultats obtinguts pel municipi de Girona en una sèrie ja de 7 anys (2005-2012), a partir d’aquesta proposta metodològica. Malauradament, encara no disposarem de les xifres del Censo  2011 per tal de poder-ne comparar els resultats.

 
Mònica Serra Sambola
Unitat Municipal d’Anàlisi Territorial.  Ajuntament de Girona
Advertisements

14 respostes a Càlcul de l’habitatge buit a Girona: una proposta metodològica (I)

  1. […] “Base de dades del Cens d’Edificis i Locals de la ciutat: es tracta d’una base que recull totes les entitats constructives de la ciutat i el seu ús. En aquest cas la base de llicències d’obres la nodreix amb la incorporació de tots els possibles canvis en l’estructura interna dels edificis: es recullen les noves entitats que es creen (per exemple habitatges o locals nous que es construeixen) o es donen de baixa d’altres entitats (per exemple enderrocs d’edificis). La vinculació d’aquests edificis  i locals -a través dels seus codis- al padró d’habitants i a la base cadastral, així com als comptadors facilitats per la companyia subministradora del servei d’aigües, permet tenir coneixement força fiable del nombre i característiques dels habitatge, així com del seu estat d’ocupació (veure post metodologia de càlcul de l’habitatge buit a Girona).” […]

  2. Gerard Reverté ha dit:

    Mònica, el teu post és molt, i molt, interessant!!!

    Tinc dos dubtes o preguntes:

    1a) Com tu dius al post, la base de dades d’edificis i locals és la qui dirigeix a les altres bases de dades. La pregunta no és com l’actualitzeu, perquè això ja ho expliques, sinó com “arrenca” aquesta base de dades, és a dir, en quin moment dieu aquesta és la “base de dades d’edificis i locals”, i a partir d’aquí introduïu “altes” i “baixes” d’edificis i locals; com ho feu per aconseguir en l’inici, a aquesta “base de dades d’edificis i locals”? Envieu agents a fer el recompte? Us baseu en el Cens del 2001?

    2a) Coneixeu algun altre municipi que, encara que sigui amb una metodologia diferent, faci un càlcul dels habitatges buits?

    • Xavier Muñoz ha dit:

      Mònica, Gerard i col.legues,

      Nosaltres (Ajuntament, SIG/Padró) ho fem des de 2004, quan es va introduir les noves taxes d’escombraries.

      La Unitat de SIG/Padró ha generat un FITXER DE LOCALS I HABITATGES, fruit d’una sofistació del cadaster, que inclou l’adreça i la distribució de les unitats de propietat horitzontal segons s’hi visqui o no (a les adreces on no hi consta la divisió horitzontal, se n’ha assajat una, en consideració dels portals en alçada).

      Aquest Fitxer es confronta amb el PADRÓ D’HABITANTS per a saber quins estan plens (per girar els rebuts i cobrar la taxa corresponent) i quins estan buits, tant per local destinat preferentment a habitatge, com per a locals destinats preferentment a activitat econòmica.

      • Gerard Reverté ha dit:

        Xavier, el problema són els habitatges que estan ocupats però no hi ha ningú empadronat. Suposo que a Terrassa no deu ser una xifra molt gran, però entenc que a Girona, amb la universitat, han de tenir un nombre important d’estudiants que viuen de lloguer sense estar empadronats. Amb el consum d’aigua és com m’imagino, capturen aquests habitatges ocupats sense ningú empadronat.

        • Xavier Muñoz ha dit:

          Gerard, considerem buit sels locals on no hi ha empadronat ningu ni tampoc hi consta cap activitat econòmica. Els locals buits també els hi correspon pagar taxa d’escombraries encara que menor.

          Malgrat això, tenint en compte la realitat, ja fa un temps, vam fer algunes proves amb el rebut de l’aigua, aprofitant la bona sintonia que tenim a amb la companhia local, la Mina Pública Aigües de Terrassa. Tanmateix l’exercici no va ser del tot satisfactori, atès que la Mina no utilitza un fitxer de carrers igual al nostre i, per tant, no disposàvem d’una coincidència al 100% dels registres i dificultava la combinació automatizada.

          • Mònica Serra Sambola ha dit:

            Efectivament, com dieu el registre de consums d’aigua és la clau per detectar aquells habitatges on malgrat no haver-hi persones empadronades, si que hi viu gent -i això ens ho confirmen els consums que ens facilita la companyia concessionària del servei de les aigües-. La veritat es que ja fa anys que treballem coordinadament amb els seus tècnics per tal que utilitzin les adreces del cens d’edificis i locals. En aquest sentit trimestralment els facilitem els canvis que hi ha hagut per tal que la coordinació sigui màxima i progressivament anar eliminant les diferències entre les bases.

    • Mònica Serra Sambola ha dit:

      Benvolguts,
      L’origen del cens d’edificis i locals va ser la base cadastral que s’utilitza per gestionar els IBI’s, a partir dels càrrecs –no sé si a més es van tenir en compte les unitats constructives en el cas d’edificis sense divisió horitzontal- . Això va ser els anys 90. Per tant l’inici és molt similar al que comenta en Xavier.

      D’aquí ja en va sortir una primera base d’edificis i locals que es va completar/depurar a partir del padró municipal d’habitants (afegint aquells habitatges amb persones empadronades) i que s’ha anat alimentant a partir de la seva vinculació progressiva amb la resta de bases de gestió municipal (activitat, guals, escombraries, IVTM, …). Cada edifici i cada local tenen el seu codi i a aquest codi s’hi vinculen totes les altres informacions.
      Les bases es retroalimenten entre si, però sempre és el cens d’edificis i locals el que assenyala el camí i no es pot vincular res (població, impostos, activitats, guals,etc…) a un local que no hi consti si prèviament no se n’ha verificat l’existència i les característiques –generalment a partir de treball de camp- ; i es va actualitzant –altes i baixes- a partir de les llicències d’obra i la informació procedent dels expedients d’actualització del cadastre (per si es modifiquen a darrera hora divisions horitzontals o hi ha canvis d’ús).
      La intenció és seguir vinculant progressivament a aquesta base tota la informació de gestió municipal que es pugui geolocalitzar i aixi continuar-ne l’actualització i depuració.

      Pel que em comentes d’altres municipis, doncs la veritat no en tinc coneixement.

      Espero haver-te respost, i si cal res més ja ho saps.

      • Hola Mònica.

        Et felicito pel post i per la feina que heu fet al vostre ajuntament, Montse. Al meu ajuntament també han fet creuament de bases de dades dels diferents padrons fiscals i padró d’habitatges per a detectar habitatge buits, però no sé si han usat les dades de rebuts d’aigua. Tot i que no en sé els detalls ni com ho van operativitzar.

        Em sembla evident que, si es té, el rebut de l’aigua és el millor indicador de si hi viu gent o no “en realitat” més enllà de si els registres oficials o indiquen o no, si es tè accès a aquesta dada, que en el vostre cas sembla que si.

        A veure si he entès be el que expliques:

        1) Els creuaments els feu en base a illa cadastral, a número de carrer/edifici o en base a habitatge concret idenificat. Entenc que ha de ser en base a la referència cadastral de cada habitatge ¿no?

        2) Entenc que teniu un bbdd d’edificis i locals pròpia, “diferent” de la bbdd del Cadastre (aquella que intercanvieu/actualitzeu trimestral o anualment amb la D. G Catastro) i que alimenteu pels diversos processos i expedients administratius que l’ajuntament fa sobre el habitatges i locals. Peró suposo que l’ID deu seguir essent la referència cadastral ¿no?

        3) Teniu quantificada i documentada d’alguna manera el grau de coincidència entre “el cadastre” (que en el fons és una base de dades de drets legals sobre bens immobles) i la “realitat física” de la ciutat.

        Moltes gràcies per a compartir aquesta feina, la “cuina” d’un procés com aquest. Intentaré saber més de que s’ha fet al meu ajuntament i compartir-ho aquí també. 😉

        • Mònica Serra Sambola ha dit:

          Intento respondre les vostres qüestions.
          La base cadastral va servir inicialment per a la construcció del cens d’edificis i locals. Aquests edificis i locals van anar essent codificats, de manera que cadascún tingués el seu propi codi –i únic- .Aquests codis s’assignen automàticament a través del programa que utilitzem per gestionar la base d’edifics i locals.
          Igualment, cada edifici –i local- té la seva pròpia adreça (carrer i número en cas de l’edifici, i afegint-hi escala, pis i porta en cas dels locals).
          Així, amb una adreça i un codi únic, tenim censats tots els edificis i locals de la ciutat amb el seu us (habitate, local, aparcament, etc…).

          Aquest va ser l’inici del cens. A partir d’aquest moment l’element de geolocalització sempre ha estat l’adreça que –aprofito per respondre a en Gerard- es gestiona des d’un únic departament.
          La Unitat Municipal d’Anàlisi Territorial (UMAT) és l’encarregada de l’assignació de noves adreces, que majoritàriament es fa bé a petició dels interessats, bé d’ofici a partir dels projectes de cada nova llicència d’obres que s’aprova. Els altres departaments de l’ajuntament en són usuaris i en cas de necessitar fer ús d’alguna adreça que fins ara no exisita, la sol.licita a la UMAT, que després de fer totes les comprovacions –si és el cas- l’assigna i incorpora a l’edifici/local que li correspon. Però no és possible, per exemple vincular res a una adreça que encara no existeixi.

          Aquesta és la clau; la base d’edificis i locals és la que serveix de guia per anar-hi vinculant qualsevol altre element que calgui, entre ells la referència cadastral, que ja no s’utilitza com a identificador únic. Es dir s’estableix una relació edifici (amb el seu codi i adreces) – resta de fets/aspectes vinculats a la gestió municipal que ho requereixin (cadastre, padró d’habitants, activitat, guals,…).

          En aquest sentit la relació cens d’edificis – base cadastral pot anar des de l’absoluta coincidencia: un edifici amb nombrosos locals i habitatges i una divisió horitzontal coincident, de manera que cada local del cens te una correspondència amb una referència unica (14 dígits), que correspon al càrrec; fins a l’edifici amb nombrosos locals i habitatges que té una unica referència cadastral per tot ja que no s’ha dividit horitzontalment. En aquest cas tots els locals estaran vinculats al mateix càrrec. En tots dos casos la vinculació és correcta, però la referència cadastral no ens confon.

          Evidentment el procés de depuració d’aquesta base és continu i en la mesura que s’hi van vinculant aspectes de la gestió municipal (incialment va ser el cadastre/ibi i el padró d’habitants, despres les obres, activitats, guals, …) es van eliminant errors (tant del cens com de les bases de dades) ja que el propi programa de gestió unicament permet triar entre les adreces existents a l’hora de vincular-hi qualsevol informació, i només el departament encarregat en pot afegir de noves.

          Espero haver-vos aclarit els dubtes, encara que ho sembli, el procés no és massa complexe, però si que costa d’explicar pels molts aspectes que hi prenen part. (Josep, quan vinguis a Girona et farem una passejada pel cens d’edificis i locals 😉

      • Gerard Reverté ha dit:

        Mònica, a banda de les preguntes del Josep, tinc una pregunta de gestió. Quin departament o servei és el responsable de la base d’edificis i locals? És a dir qui dóna els números dels edificis?

    • Gerard, sé que al meu ajuntament ho han fet, però em sembla que sense usar els rebuts de l’aigua. Com he dit en una resposta més avall intentaré esbrinar com es va fer, amb quina metodologia.

      Em sembla un cens realment important amb els temps que estan corrent, en l’habitatge i el seu accés al centre del debat polític a tots els nivells de l’administració.

      Investigarem doncs.

  3. Carlos ha dit:

    Molt bo el post, Mònica, ens aporta coneixement pràctic i transferible.

Deixa un comentari

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

Esteu comentant fent servir el compte WordPress.com. Log Out / Canvia )

Twitter picture

Esteu comentant fent servir el compte Twitter. Log Out / Canvia )

Facebook photo

Esteu comentant fent servir el compte Facebook. Log Out / Canvia )

Google+ photo

Esteu comentant fent servir el compte Google+. Log Out / Canvia )

Connecting to %s

%d bloggers like this: