Producció residencial, creixement demogràfic i nivell de riquesa

En un post anterior, vam abordar el paper de l’habitatge com a factor explicatiu de les dinàmiques metropolitanes de dispersió, i vam examinar, mitjançant algunes xifres, algunes de les tendències del mercat de l’habitatge, incrementades pels efectes de l’alça viscuda recentment pel sector immobiliari, a Catalunya i en el conjunt de l’Estat, i que haurien jugat un paper força notable en els processos de dispersió urbana i d’extensió de la urbanització.

Doncs bé, en aquest post li donem, en certa manera, la volta al plantejament, i ens proposem de constatar, des d’un punt de vista numèric, la incidència d’alguns dels factors als quals habitualment es fa referència quan es tracta d’explicar l’increment de la construcció i la urbanització que s’ha viscut en el tombant de segle.

Així, respecte d’aquesta qüestió, s’ha fet referència a la incidència de diversos factors, alguns d’ells d’índole econòmica, i d’altres que tenen a veure amb d’altres qüestions (de caràcter demogràfic, sociològic, etc.).

Per exemple, sovint s’ha parlat de la incidència del creixement demogràfic. Com és ben conegut, a finals del segle xx i principis del segle xxi s’ha produït en els nostres municipis un accelerat creixement de la població basat sobretot en el component migratori, amb l’arribada de fluxos de variada procedència i diverses motivacions que, amb la seva arribada, hauria transformat la realitat social de molts dels municipis, i que en alguns casos –en altres no– s’ha localitzat en els creixements urbanístics apareguts en els darrers anys.

Per una altra banda, també se sap la incidència que ha tingut la pròpia evolució del sector de la construcció residencial, amb l’escalada de preus del sòl i els immobles, i les expectatives d’elevada rendibilitat econòmica a l’entorn d’aquest fet, que haurien comportat una demanda d’habitatge addicional, relacionada més aviat amb la consideració de l’habitatge com un valor de canvi que no pas amb el seu valor d’ús, i que també ha incidit notablement en la transformació dels assentaments i l’aparició de nous creixements urbanístics.

És per això que, mirant de mesurar la incidència d’aquests dos factors –creixement demogràfic i adquisició d’habitatge per motius econòmics–, hem volgut analitzar la relació entre la producció residencial, el creixement demogràfic i el nivell de riquesa de la població. L’objectiu d’aquesta anàlisi és, doncs, observar si el nombre d’habitatges nous acabats es pot explicar a partir de variables com la renda bruta familiar disponible (d’ara en endavant RBFD) per habitant i el nombre d’habitants.

Per a fer aquest exercici s’han treballat les dades d’habitatges acabats, població i RBFD de la majoria dels municipis del Perfil de la Ciutat[1], entre els anys 2000 i 2010.

Imagen

Imagen

Imagen

S’ha de dir que mirant aquestes dades, “a simple vista”, es fa difícil trobar-hi una relació massa clara. Pel que fa als habitatges acabats, s’observa una forta caiguda a partir del 2008, que també s’observa, tot i que de forma molt més moderada –fins i tot amb un cert repunt l’any 2010– en el cas de la RBFD, mentre que la població només s’estabilitza, sense arribar a caure, o fent-ho de forma molt lleugera.

En aquest sentit, hi influeix el fet que les tres variables són de naturalesa diferent. La primera, els habitatges acabats, en els fons es tracta d’un flux, de l’addició d’habitatges que es fa de manera anual. La segona, la població, és un estoc, el nombre total de població de cada municipi. I la tercera, la RBFD, està comptabilitzada per habitant.

És per això que, per tal de fer aquesta anàlisi, s’ha emprat una tècnica estadística més acurada, com és l’anàlisi de regressió lineal múltiple.

A priori, es pot plantejar la hipòtesi que a major nombre d’ingressos o major nombre d’habitants, el nombre d’habitatges construïts hauria d’augmentar. Per corroborar aquesta tesi, començarem mostrant tot seguit la matriu de correlacions (amb la seva significació) de totes les variables que entren a l’anàlisi:

Imagen

La correlació (positiva) més significativa s’observa entre el nombre d’habitatges i el nombre d’habitants: A major nombre d’habitants del municipi, major és el nombre d’habitatges acabats. En canvi, la correlació entre el nombre d’habitants i la RBFD per habitant és quasi bé inexistent (no és gens significativa). Per últim, la correlació entre el nombre d’habitatges acabats i la RBFD per habitant és baixa, si bé menys que en el parell de variables anterior.

Generem, ara, un model de regressió lineal múltiple en el que el nombre d’habitatges acabats és la variable explicada i la RBFD per habitant i el nombre d’habitants són les variables explicatives. Els resultats es mostren tot seguit:

Imagen

El model de regressió estimat és força acceptable. D’una banda, és significatiu conjuntament (així ens ho indiquen els resultats que s’obtenen de l’anàlisi de la variància), mentre que l’estimació dels paràmetres de forma individual també resulten significatius (inclòs el de la variable RBFD per habitant, que amb l’anàlisi previ de la matriu de correlacions ens podria haver fet sospitar en una no significació en el seva inclusió en el model). Per últim, assenyalar que la RBFD per habitant i el nombre d’habitants expliquen el 59% de la variable “nombre d’habitatges acabats”. Aquesta bondat d’ajust del model és una mica justa, i ens hauria de fer pensar en incloure alguna altra variable en el nostre model.

En resum, explicar la producció d’habitatges a partir de variables demogràfiques (nombre d’habitants) o econòmiques (renda bruta familiar disponible) no seria suficient, a la vista dels resultats obtinguts, i caldria pensar en la incorporació de noves variables que ajudin a explicar millor el comportament del nombre d’habitatges acabats. En aquest sentit, cal tenir present que el mercat de  l’habitatge és una qüestió prou complexa, en la qual intervenen mecanismes  de caràcter força divers (demogràfic, econòmic, social, etc.) i per tant, com s’ha dit, s’haurien de completar l’anàlisi amb la inclusió d’altres variables socioeconòmiques. També hi juga, en aquest sentit, el fet que no sempre les demandes d’habitatge es resolen a través de l’adquisició d’un immoble nou, sinó que el parc d’habitatge existent és un element ben viu, que va canviant de mans, generant-se així una rotació dels immobles, i satisfent demandes de diversa índole i per part de diferents grups socials. A més, a més dels factors relacionats amb la demanda, caldria prestar atenció a les circumstàncies que han envoltat a la oferta, però això ja seria tota una altra qüestió, que deixarem per a un altre dia.


[1] En l’anàlisi no s’ha tingut en compte a la ciutat de Lleida, en no disposar de dades referents a la RBFD, que s’han extret del programa Hermes de la Diputació de Barcelona, i que han demostrat tenir certa manca de coherència amb d’altres dades, referents a la mateix variable, però procedents d’altres fonts. En el cas concret de Girona, les dades estaven disponibles en el programa Xifra de la Diputació de Girona (plataforma similar a l’Hermes de la DIBA), però només fins al 2008.

Observatori de l’Economia Local de Sabadell

About these ads

Deixa un comentari

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Canvia )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Canvia )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Canvia )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Canvia )

Connecting to %s

Follow

Get every new post delivered to your Inbox.

Join 690 other followers

%d bloggers like this: